房贷险的被保险人是向银行贷款买房的借款人。依《保险法》第12条第4款规定：“被保险人是指其财产或人身受保险合同保障，享有保险金请求权的人”。那么，作为被保险人的借款人，从房贷险获得了什么保障，房贷险对借款人有什么效用呢？
为此，我们首先看房贷险承保了什么风险，然后再看借款人贷款买房存在哪些风险，最后再看房贷险是否对这些风险提供了保障(覆盖了这些风险)。
虽然各财险公司的房贷险条款不同，但实际内容基本相同。我们以中国保险行业协会网站上发布的中国人民财产保险股份有限公司的房贷险条款为例，进行分析。
房贷险分为两部分：一是财产损失保险，当抵押贷款所购买的房屋因火灾、爆炸、洪水、台风等灾害事故遭受损失时，保险公司按实际损失赔偿(以保险金额为限，保险金额按房屋价值确定)，赔款按合同的约定，支付给被保险人或贷款银行；二是还贷保证保险，当被保险人因意外伤害造成死亡或伤残，丧失还贷能力，连续3个月未履行还贷责任时，贷款余额的全部或部分(伤残时，按伤残程度)，由保险公司向银行支付。这就是房贷险提供的保障。
借款人贷款买房，面临的风险有哪些呢？
第一，不能按期偿还贷款的风险，其原因大致包括：
(1)借款人因意外伤害造成死亡、伤残，失去劳动能力，当然也就失去原有的收入。房贷险提供了这一保障。
(2)借款人因疾病死亡、残疾，失去劳动能力，当然也就失去原有的收入。房贷险未提供这一保障。
(3)因经济环境变化或所在单位经营不善等，借款人失业、下岗、降职、减薪，失去或大幅减少收入。房贷险也未提供这一保障。
第二，房屋遭受损失的风险，即房屋因各种自然灾害、意外事故毁损、灭失的风险。这类风险，房贷险承保了大部分，但未全部承保，如地震造成的房屋倒塌，就不在承保范围之内。
第三，房屋质量风险，即因设计错误、施工质量差、材料不合格、地质不坚实等原因，房屋发生倾斜、墙裂，甚至倒塌，或污染严重，使借款人无法居住。这类风险，房贷险未予承保。
第四，售房人违约风险，如售房人不能按时交房，或所购房屋存在其他法律纠纷等。这类风险房贷险未予承保。
上述几种风险中，房贷险承保的，只是保险责任易于确定、风险易于控制、发生概率较低、一般不会引发道德风险的风险。借款人面临的各种风险发生的概率，因缺乏数据，不得而知，从借款人的角度看，最主要的风险是不能按期偿还贷款的风险和房屋质量风险(对于新房)，但房贷险对于不能偿还贷款风险，只承保了一小部分，对房屋质量风险，则未予承保。房贷险承保的财产损失风险，对借款人用处不大，因为城市新建或近年建成的民居房屋，多为钢筋水泥结构，房屋主体框架因火灾、爆炸、洪水、暴雨等毁损的概率极低，而房屋的装修、室内财产，除非列为抵押房屋价值，又不在保险财产之内，绝大多数情况下，抵押房屋的价值，不包括装修和室内财产。
对于房贷险未予承保的风险，我们也不妨作个分析。
关于借款人因疾病死亡、残疾，失去还款能力的风险。借款人因疾病死亡、残疾的概率，与借款人的年龄、健康状况相关，在技术上，保险公司完全可以承保，但需要检查被保险人的身体，费率要按被保险人的年龄计算，在保险期间较长时，要按寿险精算方法计算(房贷险的保险期间按贷款年限确定，可达几十年)。这实际已是长期寿险产品，而房贷险是财险公司的产品，当然也就不宜承保借款人因疾病死亡、残疾，失去还款能力的风险。
关于借款人因失业、下岗等失去还款能力的风险，其发生的概率难以掌握，风险难以控制，而且可能引发道德风险，从保险原理上看，一般认为属于不可保风险，所以保险公司一般是不承保的。
关于房屋质量风险。房屋质量风险应通过房屋质量保证保险解决。房屋质量保证保险，应由房屋开发商投保，保险公司承保后，要对房屋的设计、勘察、施工过程进行监督。而承保房贷险时，房屋已建成或接近完工，保险公司不能把房屋质量风险纳入房贷险的保险责任。
关于售房人违约风险。售房人违约风险是人为风险，而且易引发道德风险，从保险原理上看，一般认为属于不可保风险，所以保险公司一般不予承保。
总之，房贷险所承保的风险，对借款人虽有一定效用，但并未覆盖借款人的全部风险，而未被覆盖的风险，恰是借款人(被保险人)的主要风险。
